Si algo dominó el cambiante mercado inmobiliario en el último año fue la incertidumbre. No es novedoso en el escenario económico argentino, pero las variables que más impactan en la actividad son, precisamente, las que no terminaron de encontrar una configuración definitiva en la dinámica del programa económico: la capacidad adquisitiva, el precio del dólar, la tasa de interés y la disponibilidad de crédito.
El costo del dinero. La brusca suba de la tasa para contener al dólar, inflado por expectativas devaluatorias, desinfló la promesa de un costo razonable para movilizar a un mercado que había estado seis años paralizado, con precios en dólares a la baja y que sólo pudo recuperar el segmento de alquileres cuando se liberaron los contratos y la inflación volvió a estar en los dos dígitos anuales. Matías Chirom, CEO & Co-Founder Baigun Realty, explica que ante este escenario, los desarrolladores y compradores están optando por esquemas alternativos por lo que los planes de financiación directa, que permiten abonar en cuotas durante la construcción o incluso después de la entrega, se convirtieron en una herramienta clave. “El comprador argentino se volvió más estratégico: ya no espera que vuelva el crédito hipotecario, sino que busca combinaciones de ahorro propio, financiamiento parcial del desarrollador y herramientas privadas, en una nueva cultura de inversión, que permite volver posible la idea del acceso a la vivienda propia”, señala.
Corto y largo plazo. Una modalidad que empezó a ganar terreno es la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio, una práctica extendida en Europa que brinda liquidez a los adultos mayores sin que tengan que dejar su vivienda. En Argentina, la figura también existe y está plenamente contemplada en el Código Civil y Comercial, aunque todavía es poco conocida. Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI explica que de esa manera se permite vender la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo vitalicio. Es decir: el comprador adquiere la titularidad registral, pero el vendedor conserva el derecho a usar y disfrutar el inmueble de por vida. Cuando el usufructuario fallece, el usufructo se extingue y el “nudo propietario” pasa a tener el pleno dominio. Generalmente se utiliza esta herramienta en viviendas urbanas cuando adultos mayores buscan liquidez sin perder su hogar y en esquemas de planificación sucesoria, porque una menor conflictividad futura.
Compradores importados. Otro segmento que comenzó a aparecer es el de inversores extranjeros, atraídos por los buenos precios de ciudades como Buenos Aires y ahuyentados de las grandes urbes europeas que vieron subir los valores de plaza entre tres y cuatro veces por sobre la inflación anual. Pero también por un factor subjetivo: los compradores extranjeros ya no buscan solo una propiedad; desean una experiencia completa que incluya asesoramiento legal y contable, gestión de propiedades y recomendaciones sobre estilo de vida local. Francisco Bosch, Co-founder de Miranda Bosch Real Estate & Art, apunta que en ese contexto, Buenos Aires se consolida como un destino atractivo para compradores internacionales, que buscan propiedades de lujo en barrios exclusivos como Recoleta, Palermo, Belgrano y Puerto Madero.
El mercado inmobiliario consolida su proceso de recuperación, con señales claras de reactivación tanto en precios como en el volumen de operaciones. Según los últimos relevamientos del sector, el valor del metro cuadrado registra incrementos sostenidos y acumula una suba superior al 10% en los últimos doce meses, reflejando un cambio de tendencia luego de varios años de retracción y ajuste de valores. En Informe Construcción que elabora Zonaprop, el metro cuadrado de departamentos en CABA está en un promedio de US$2.452, (+5,9 % interanual) con barrios premium como Puerto Madero (US$6.163), Palermo (US$3.411) y Núñez (US$3.344).
Para Bosch, los inversores internacionales que llegan no solo buscan una propiedad sino un estilo de vida. Prefieren unidades amplias, con diseño contemporáneo, “amenities” de nivel hotelero y buena conectividad con zonas verdes o circuitos culturales. Los barrios más demandados son Recoleta, Palermo Chico, Puerto Madero y Belgrano R, donde predominan los departamentos en edificios clásicos remodelados o desarrollos boutique de menos de diez unidades. Otro target son las casas con jardín o terrazas amplias, especialmente entre compradores que planean combinar residencia y home office.
Un nuevo perfil de comprador. La combinación de precios atractivos, estabilidad en la demanda extranjera y el creciente interés por vivir en Buenos Aires —reconocida por Time Out entre las 10 mejores ciudades del mundo para vivir en 2025— sitúa al mercado local en un punto de inflexión.
En este nicho de mercado, es cada vez más frecuente que los propios clientes se conecten directamente entre sí en negociaciones privadas. Esta tendencia redefine la competencia del sector: ya no solo son otros agentes inmobiliarios, sino los propios clientes actuando como intermediarios informales. Esto supone un desafío mayor a las firmas profesionales que se deben replantear qué valor aportan en el proceso de búsqueda y definición de las operaciones.
Por, ejemplo, para este último segmento de inversores sofisticados, la importancia radica en ofrecer un enfoque 360°, que implica: asesoramiento contable y legal internacional; curaduría de propiedades en zonas estratégicas, con foco en diseño y calidad arquitectónica; orientación en estilo de vida, incluyendo servicios personalizados, recomendaciones culturales y hasta un proceso de acompañamiento post-compra. Un giro que recién empieza porque la demanda cambia pero nunca abandona su obsesión por convertirse en propietarios.
por Marcelo Alfano
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